2014年上半年，萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、綠地、碧桂園等品牌房企“出海”投資的趨勢(shì)更加火爆，據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅僅2014年1-4月中國(guó)海外投資額已達(dá)600億元。

進(jìn)入6月份以后，又有幾宗中國(guó)房企海外投資交易的事件發(fā)生。

6月6日，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)證實(shí)，花費(fèi)2.65億歐元購(gòu)買(mǎi)馬德里地標(biāo)性建筑紅白相間的西班牙大廈。它是馬德里四大樓商業(yè)區(qū)中的最高建筑之一，也是西班牙20世紀(jì)建筑的典范。1953年建成后至1957年被馬德里塔超過(guò)之前一直是西班牙最高建筑。

6月16日，香港投資公司開(kāi)源控股公告，將斥資3.45億歐元買(mǎi)入法國(guó)巴黎香榭麗舍大街的唯一一家五星級(jí)酒店——萬(wàn)豪酒店，押注于中國(guó)赴法高端旅游的增長(zhǎng)前景。

隨后，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)7月8日晚宣布，將投資9億美元在美國(guó)芝加哥建設(shè)一座五星級(jí)酒店及公寓項(xiàng)目，建成后將成為芝加哥第三高建筑，這是萬(wàn)達(dá)年內(nèi)第二次出海動(dòng)作。

按照這樣的速度，預(yù)計(jì)2014年下半年品牌房企出海將有更大的動(dòng)作，或許龍頭房企會(huì)直接通過(guò)并購(gòu)、合作等方式大范圍布局海外房地產(chǎn)市場(chǎng)，預(yù)計(jì)全年中國(guó)房企海外投資額或超過(guò)1500億元。

就典型龍頭房企海外布局計(jì)劃而言，繼收購(gòu)美國(guó)第二大電影院線AMC后，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)正計(jì)劃加大海外擴(kuò)張步伐。將在海外重點(diǎn)布局文化和旅游業(yè)，爭(zhēng)取2020年海外市場(chǎng)收入占比達(dá)到2-3成；綠地集團(tuán)在英國(guó)、美國(guó)、加拿大、泰國(guó)、馬來(lái)西亞等海外國(guó)家的一批投資項(xiàng)目順利推進(jìn)，年內(nèi)將全面啟動(dòng)預(yù)售，全年海外銷(xiāo)售目標(biāo)由130億元調(diào)增至200億元。

那么，為何近兩年國(guó)內(nèi)龍頭房企也開(kāi)始海外投資房產(chǎn)？中國(guó)房企頻“出海”有哪些原因？

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，中國(guó)房企“出海”不僅僅是戰(zhàn)略布局上的考慮，更重要的是想利用國(guó)內(nèi)房企在銷(xiāo)售渠道的資源優(yōu)勢(shì)，吸引國(guó)內(nèi)高端職業(yè)客群到海外置業(yè)投資，從而這些房企也可以在這個(gè)細(xì)分市場(chǎng)上獲得收益。具體來(lái)講，中國(guó)房企“出海”的原因如下：

第一、部分大型房企的全國(guó)化布局基本完成，從戰(zhàn)略布局角度需要國(guó)際化。當(dāng)前無(wú)論是開(kāi)發(fā)商直接投資開(kāi)發(fā)，還是進(jìn)行股權(quán)收購(gòu)、合作開(kāi)發(fā)等，還是近期品牌房企頻頻登陸香港上市，其很重要目的之一就是通過(guò)這樣的方式戰(zhàn)略布局國(guó)際房地產(chǎn)市場(chǎng)，使其在國(guó)內(nèi)規(guī)模化之后，迅速在國(guó)際房地產(chǎn)市場(chǎng)上實(shí)現(xiàn)品牌全球化、國(guó)際化。

第二、國(guó)外大多數(shù)發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體經(jīng)濟(jì)在復(fù)蘇，房地產(chǎn)仍然處于價(jià)值低估階段，國(guó)內(nèi)房企買(mǎi)地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目剛好處于抄底的市場(chǎng)階段，市場(chǎng)周期的特征決定品牌房企繼續(xù)積極布局海外市場(chǎng)。

在市場(chǎng)周期復(fù)蘇階段，李嘉誠(chéng)幾乎“買(mǎi)下整個(gè)英國(guó)”，“低買(mǎi)高賣(mài)”的資本大挪移已經(jīng)讓企業(yè)家賺的盆滿缽滿。當(dāng)前國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極布局海外市場(chǎng)，其實(shí)，也就是看到了國(guó)外買(mǎi)地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目剛好處于抄底的市場(chǎng)階段的特征。

第三、布局海外的企業(yè)前期實(shí)驗(yàn)性投資獲得預(yù)期收益，嘗到布局海外投資的甜頭，獲得初步成功，因此繼續(xù)加大海外市場(chǎng)布局的力度。

比如碧桂園布局馬來(lái)西亞之后，2013年一舉成為馬來(lái)西亞最大的開(kāi)發(fā)商，隨后富力、新華聯(lián)積極布局馬來(lái)西亞；2013年綠地韓國(guó)項(xiàng)目也獲得10億元的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，2014年綠地海外業(yè)務(wù)將實(shí)施拓展與提升并進(jìn)，將再進(jìn)入包括加拿大、法國(guó)、新加坡等3-5個(gè)國(guó)家，預(yù)計(jì)2014年將實(shí)現(xiàn)海外銷(xiāo)售收入200億元人民幣，新增投資50億-80億美元，為2015年海外收入超300億元人民幣奠定基礎(chǔ)。

第四、從投資項(xiàng)目來(lái)看，多為旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，而鎖定的客戶多為國(guó)內(nèi)客戶，企業(yè)也可借此整合產(chǎn)業(yè)鏈，吸引國(guó)內(nèi)客戶投資；涉及的一部分商辦、住宅項(xiàng)目投資，也多選址在華人集聚的地方，如唐人街等。

比如，從海外置業(yè)群體的購(gòu)房目的來(lái)看，大體可以分為移民、留學(xué)和投資3大類(lèi)。相應(yīng)地，細(xì)觀在中國(guó)推廣銷(xiāo)售的海外地產(chǎn)項(xiàng)目，其“賣(mài)點(diǎn)”也大致可以分為3類(lèi)：移民、留學(xué)、投資和休閑旅游。國(guó)內(nèi)龍頭房企也開(kāi)始海外投資開(kāi)發(fā)房產(chǎn)，也是看準(zhǔn)了國(guó)內(nèi)移民、留學(xué)、投資和休閑旅游所帶來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的機(jī)會(huì)。

數(shù)據(jù)顯示，截至2013年底，中國(guó)海外移民存量已達(dá)到934.3萬(wàn)人，23年增長(zhǎng)了128.6%，從1990年的第七大移民輸出國(guó)，上升為第四大移民輸出口。這其中不乏大量的國(guó)內(nèi)移民、留學(xué)、投資和休閑旅游所帶來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，也不難理解這些龍頭房企為何頻頻出海進(jìn)行投資。

此外，涉及的一部分商辦、住宅項(xiàng)目投資，也多選址在華人集聚的地方，如唐人街等，房企進(jìn)入的戰(zhàn)略也大多圍繞這個(gè)華人投資集聚的區(qū)域，“做熟人（熟企業(yè)）的生意”成為房企在海外投資目標(biāo)客戶的首選。

第五、大部分海外的土地和房產(chǎn)都擁有永久產(chǎn)權(quán)，且生活、教育環(huán)境相對(duì)國(guó)內(nèi)具有一定的優(yōu)勢(shì)，對(duì)投資者和開(kāi)發(fā)商都具有很大的吸引力。尤其是中國(guó)改革開(kāi)放以來(lái)產(chǎn)生了一批相對(duì)富裕的家庭，他們有閑置資產(chǎn)，綜合考慮孩子教育、養(yǎng)老和生活環(huán)境，他們將眼光投向了海外。部分富裕階層也開(kāi)始通過(guò)海外置業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)轉(zhuǎn)移，規(guī)避?chē)?guó)內(nèi)政治風(fēng)險(xiǎn)和其他風(fēng)險(xiǎn)。再加上這兩年人民幣士氣大漲持續(xù)升值，進(jìn)一步堅(jiān)定了中國(guó)投資者海外置業(yè)的信心。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》（NBD）：海外高昂的賦稅成為海外置業(yè)的第一道門(mén)檻，能通過(guò)什么辦法突破？

劉有輝：首先，我們可以在香港先行成立一家公司，這樣是為了在法律上與海外市場(chǎng)更接近。然后，我們?cè)谥T如馬恩島一類(lèi)的地方成立一家離岸公司，并以香港公司的名義控股，再以離岸公司的名義去投資不動(dòng)產(chǎn)。如果兩三年后，有人接手這一房產(chǎn)，以離岸公司名義出賣(mài)房產(chǎn)，馬恩島收取的地產(chǎn)交易稅是很低的，客戶完全避開(kāi)了英國(guó)、美國(guó)等成熟市場(chǎng)高昂的賦稅。

NBD：很多內(nèi)地客戶去境外投資房產(chǎn)，可能未來(lái)由其子女繼承，如何規(guī)避海外的繼承稅？

劉有輝：這個(gè)仍然可以在離岸公司的結(jié)構(gòu)下操作。假設(shè)客戶在馬恩島公司層面下有不同的結(jié)構(gòu)，客戶的遺產(chǎn)收益人都可以成為這家公司的股東，然后客戶以捐贈(zèng)者身份成立一只基金，再把產(chǎn)業(yè)打包進(jìn)基金。這樣客戶投資的贏利便有了保密性，即使客戶通過(guò)投資賺了2000萬(wàn)英鎊，在法律上這2000萬(wàn)與他沒(méi)有任何關(guān)系，因此也就不存在所謂的繼承稅，因?yàn)樽鳛橹黧w的公司，是無(wú)所謂“死亡”這一概念的。

NBD：實(shí)際上，內(nèi)地投資者去境外投資不動(dòng)產(chǎn)，還面臨一個(gè)資金如何輸出以及在境外貸款的問(wèn)題。

劉有輝：客戶單純以個(gè)人身份投資會(huì)面臨很多法律上的困境。但如果客戶把資產(chǎn)打包到基金、公司里，那么他的資金，實(shí)際上就不屬于個(gè)人了。客戶可以用境內(nèi)資產(chǎn)憑證，在投資地獲得抵押貸款，這樣，實(shí)際上客戶的錢(qián)并沒(méi)有出境，但通過(guò)全球金融系統(tǒng)，可以在地球另一端發(fā)揮作用。

NBD：成立一個(gè)離岸公司作為操作平臺(tái)，代價(jià)有多大？

劉有輝：內(nèi)地客戶可能還不熟悉這種模式，但實(shí)際上，房產(chǎn)信托、繼承信托等在境外都是很成熟的。一些發(fā)達(dá)國(guó)家的繼承稅甚至可以達(dá)到70%，而以成立一家注冊(cè)于盧森堡的離岸公司為例，成本大約在2萬(wàn)歐元以內(nèi)，如果客戶的投資規(guī)模足夠大，這種模式還是非常劃算的。每經(jīng)記者陳珂